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May 06, 2023

La ligne des milliardaires a été construite pour les plus riches du monde. A-t-il été à la hauteur de son nom ?

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Regarder vers le sud depuis Central Park à New York ces jours-ci, c'est contempler une manifestation physique de dizaines de milliards de dollars de richesse mondiale. Une série de tours de condominiums ultra-hautes et ultra-minces s'abattent sur l'extrémité sud du parc, projetant de longues ombres.

Communautés dorées et fermées dans le ciel, ce groupe de "supertalls", collectivement connu sous le nom de Billionaires 'Row, a été construit avec une seule circonscription à l'esprit : les personnes les plus riches de la planète.

Commençant par l'inauguration de la copropriété résidentielle One57 vers 2010 et culminant avec l'achèvement du 111 West 57th Street à la fin de l'année dernière, les gratte-ciel de Billionaires 'Row ont grimpé en flèche, chacun promettant d'être plus grand, plus mince, plus cher et plus luxueuse que la précédente. Ce qui était autrefois une bande délabrée de restaurants et de boutiques de souvenirs schlocky a été transformé en l'un des biens immobiliers les plus chers au monde.

Ces tours élancées rassemblent des célébrités, des financiers, des oligarques et des princes, offrant des vues panoramiques sur la ville depuis des hauteurs énormes et des équipements tels que des clubs et restaurants privés, des piscines, des bars à jus, des terrains de basket et des simulateurs de golf. Ce sont des maisons, mais ce sont aussi des véhicules d'investissement pour les super-riches. Certains des propriétaires n'ont jamais mis les pieds dans leurs appartements, les considérant plutôt comme un stock ou une œuvre d'art d'un grand maître - un récipient dans lequel stocker la richesse.

Depuis le début de la construction du couloir Billionaires' Row il y a plus de dix ans, le marché de New York a subi une série de changements spectaculaires. En tant que tel, la fortune de ces tours et de leurs développeurs varie considérablement. Une ruée vers les ventes de gros billets dans des immeubles comme One57 et 432 Park Avenue, alimentée en partie par un afflux d'argent en provenance de Russie, d'Asie et du Moyen-Orient, a fait place à une vague de nouvelles constructions et à une offre excédentaire de condos haut de gamme. inventaire à travers la ville. À la fin des années 2010, les promoteurs ont été confrontés à une baisse des acheteurs internationaux, étouffant les ventes d'immeubles construits des années plus tard dans le cycle immobilier. Puis, la pandémie a stoppé net le marché. À ce jour, presque aucun des bâtiments n'a été complètement vendu.

Lisez la suite pour regarder de plus près certaines des méga-tours les plus chères de Billionaires 'Row et comment elles se sont comportées dans un marché en évolution.

Premier bâtiment de Billionaires' Row à arriver sur le marché, One57 a été conçu avant la crise financière mondiale et a failli déraper à la suite de la récession de 2008. Le développeur Gary Barnett d'Extell Development est allé de l'avant malgré l'environnement économique, innovant à un moment où les concurrents suspendaient leurs projets.

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Barnett a été récompensé pour sa persévérance. Lorsque les ventes ont été lancées dans la tour en 2011, c'était l'un des rares nouveaux immeubles de luxe du quartier. Au cours de sa première année complète de ventes, One57 a signé environ 50 accords totalisant plus d'un milliard de dollars. Les acheteurs affluent de l'étranger. Parmi eux se trouvait un groupe de dirigeants du géant chinois HNA Group, qui a acheté quatre unités distinctes pour un total d'environ 154 millions de dollars. Un duplex connu sous le nom de Winter Garden a été vendu au milliardaire du fonds spéculatif Bill Ackman pour 91,5 millions de dollars, tandis que le penthouse est allé au magnat de la technologie Michael Dell pour 100,47 millions de dollars.

"Pour la jet-set internationale, l'argent ne semblait pas être un obstacle", a déclaré l'agent immobilier de luxe Ryan Serhant.

Cela n'a pas duré. Lorsque le marché haut de gamme a commencé à s'assouplir à la fin des années 2010, One57 a été le premier à perdre de son lustre face à la concurrence de bâtiments plus récents et concurrents. Il y a eu des saisies très médiatisées dans le bâtiment, dont une unité appartenant à des sociétés écrans liées à Kolawole Akanni Aluko, un homme d'affaires nigérian accusé par les États-Unis d'avoir conspiré pour verser des pots-de-vin. Le design, composé de panneaux de verre bleutés évoquant une cascade, a également été critiqué. En 2012, Donald Trump a tweeté : « One 57 est l'un des pires bâtiments que j'ai vus depuis longtemps.

Ces dernières années, les premiers acheteurs de l'immeuble ont vendu avec des pertes importantes. L'une des unités liées à HNA s'est vendue 31,9 millions de dollars en 2021, bien moins que les 47,37 millions de dollars pour lesquels elle s'est échangée en 2015, selon les archives.

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One57 avait contribué à faire de Billionaires' Row un nouveau véhicule d'investissement pour les super-riches, mais la classe d'actifs s'est avérée moins liquide que les acheteurs auraient pu l'espérer.

Si One57 était en avance sur la fête sur Billionaires 'Row, 432 Park Avenue était sur ses talons. Conçu de la même manière au plus profond de la crise financière, le projet a été sauvé de la saisie à la 11e heure, lorsque la société de capital-investissement CIM a pris possession du propriétaire initial du projet, Harry Macklowe. Macklowe est resté en tant que développeur du projet et visage public, et a gagné une partie des bénéfices éventuels.

La tour élancée et géométrique est si haute et mince qu'elle est particulièrement sensible aux effets du vent et a donc posé d'importants défis d'ingénierie. Pendant ce temps, la campagne de marketing de Macklowe pour le bâtiment était différente de tout ce que le marché avait vu auparavant. Il a commandé une bande-annonce vidéo d'un million de dollars pour le projet mettant en vedette un artiste de haute voltige semblant marcher sur la pointe des pieds sur un fil allant de l'Empire State Building au 432 Park. Macklowe lui-même est également apparu dans la bande-annonce déguisé en King Kong.

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Les premières ventes ont bénéficié de la même reprise du marché qui a stimulé One57. Les acheteurs comprenaient Fawaz Al Hokair, un magnat saoudien de la vente au détail, qui a acheté le penthouse de 87,66 millions de dollars. Il y avait aussi Mitchell Julis, co-fondateur associé du fonds spéculatif Canyon Capital Advisors, qui a payé près de 60 millions de dollars pour une unité à étage complet, puis a fait appel à l'architecte japonais Hiroshi Sugimoto pour en faire un temple du zen, avec des volets en cèdre, Des bonsaïs et un salon de thé traditionnel japonais. Les acheteurs de l'immeuble comprenaient également Jennifer Lopez et son beau-frère d'alors, le cogneur des Yankees Alex Rodriguez, qui ont rapidement vendu leur unité avec un léger profit.

Ces dernières années, le bâtiment a été en proie à des allégations de défauts de construction. En 2021, le conseil des copropriétés résidentielles a intenté une action en justice de 125 millions de dollars contre CIM et Macklowe, alléguant que le bâtiment était l'un des pires exemples de malversations de promoteurs dans l'histoire de New York. Il a souligné plus de 1 500 défauts de construction et de conception présumés et a fait des déclarations sur "un bruit et des vibrations horribles", de graves inondations et des dégâts des eaux, et des ascenseurs défectueux qui ont piégé les résidents. Le sponsor a nié bon nombre des réclamations, qualifiant la poursuite de "mal avisée" et une tentative d'arracher des paiements injustifiés. Macklowe était déconcerté que le conseil fasse quelque chose pour saper la valeur des unités de ses propres membres. "C'est comme un scorpion qui se mord le dos", a-t-il dit.

Pourtant, les allégations jettent une ombre sur le bâtiment, entravant les ventes. Al Hokair a son penthouse sur et hors du marché depuis juillet 2021. Il demande maintenant 130 millions de dollars, en baisse par rapport à son prix initial de 169 millions de dollars. Julis a également récemment réduit le prix de son unité à 92 millions de dollars, contre 135 millions de dollars en 2021.

Largement considéré comme le bâtiment le plus prestigieux et le plus réussi de Billionaires 'Row, le 220 Central Park South a été construit pendant longtemps.

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Le projet initial de construction d'une nouvelle copropriété a stagné pendant des années à la suite d'un différend avec des locataires qui vivaient dans l'immeuble à loyers stabilisés sur le site. Ce n'est que lorsque ces locataires ont accepté des paiements importants en 2010 que le projet a finalement avancé. Même une fois que le promoteur Vornado Realty Trust a commencé à démolir le bâtiment d'origine, il a dû faire face à l'adversité : Barnett a discrètement acquis une participation dans le parking en bas et a refusé de déménager, ce qui a encore entravé les plans de construction. Cette décision a donné lieu à un procès, qui a finalement été réglé, entre Vornado et les opérateurs du parking.

Vornado, dirigé par le vétéran propriétaire de bureaux Steve Roth, a évité une tour moderne en verre au profit d'un design classique en calcaire de Robert AM Stern Architects. Un choix plus conservateur, il contrastait dramatiquement avec les conceptions plus audacieuses et idiosyncrasiques de Billionaires 'Row. Les uniformes du personnel du bâtiment ont été conçus par Zac Posen.

Des touches luxueuses comme celles-ci ont un prix. En 2015, Roth a annoncé aux investisseurs que la construction et la finition du bâtiment coûtaient au promoteur environ 5 000 $ le pied carré, un chiffre gigantesque pour un condominium à New York et environ le double de ce qui était dépensé dans des bâtiments comparables.

Lorsque les ventes ont finalement commencé en 2015, c'était décidément sans tambour ni trompette. Vornado n'a lancé aucune sorte de campagne de marketing destinée au public, et chaque détail du bâtiment était un secret bien gardé.

La stratégie a porté ses fruits pour Vornado, qui a enregistré plus de 1,1 milliard de dollars d'engagements pour des appartements dans les deux mois suivant le lancement des ventes. Les acheteurs comprenaient l'artiste Sting et le milliardaire des fonds spéculatifs Ken Griffin, qui ont payé environ 240 millions de dollars pour une propagation dans le bâtiment, établissant un record pour la maison la plus chère jamais vendue aux États-Unis.

Même une fois que le marché du luxe a commencé à glisser, 220 Central Park South a continué à enregistrer des transactions record. Vornado a réalisé environ 1 milliard de dollars de ventes dans le bâtiment en 2020, malgré les conditions de marché troublantes. La résilience de l'immeuble s'est poursuivie alors même que les acheteurs ont mis leurs propriétés sur le marché de la revente. Le financier Dan Och a vendu son penthouse pour près de 190 millions de dollars l'an dernier, soit environ le double de ce qu'il avait payé deux ans auparavant.

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Le plus maigre des gratte-ciel le long de Billionaires 'Row, 111 West 57th Street a été décrit par The Atlantic comme "l'enfant amoureux d'un dépoussiéreur et d'un rasoir Mach3". Inspiré de certains des gratte-ciel art déco les plus connus de la ville, ses façades est et ouest sont revêtues de terre cuite et d'élégants filigranes de bronze. Parfois appelé le bâtiment Steinway, la propriété comprend une salle d'exposition centenaire autrefois occupée par la compagnie de pianos.

Au moment où JDS Development, dirigé par Michael Stern, et le groupe des marchés immobiliers de Kevin Maloney ont commencé la construction sur leur site en 2014, le bâtiment devait rejoindre au moins sept autres projets de condos haut de gamme le long du couloir de la 57e rue. En 2016, Maloney a annoncé que les promoteurs suspendraient la commercialisation du projet jusqu'à plus tard dans la construction, en raison de la faiblesse du marché à New York. Les développeurs ont relancé leurs efforts en 2018, mais le marché n'avait fait que s'assouplir davantage.

Au cours des années qui ont suivi, les progrès du projet ont été entravés par des litiges, des querelles internes entre développeurs, des retards de construction et des batailles avec les syndicats de la construction. L'un des partenaires initiaux du projet, Ambase Group, a poursuivi Maloney et Stern en 2017, alléguant qu'ils avaient éradiqué sa participation financière de plus de 70 millions de dollars dans la propriété par une manœuvre de verrouillage inappropriée. La bataille judiciaire fait rage depuis six ans.

Les partenaires originaux du projet ont également fait l'objet d'un examen plus minutieux de la part des prêteurs. Apollo Commercial Real Estate Finance, un prêteur sur le projet, a nommé une société de développement tierce, Witkoff Group, pour consulter sur la construction suite à un accident de grue sur la propriété en 2020.

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Les litiges et les retards, associés à un marché en déclin, ont entravé les ventes du projet. En octobre de l'année dernière, Stuart Rothstein d'Apollo a déclaré aux analystes que le bâtiment était vendu à moins de 50 %. On ne sait pas combien d'unités ont fermé depuis lors.

Central Park Tower est la plus haute tour principalement résidentielle du monde. Il représente également la deuxième bouchée de Barnett à la pomme Billionaires 'Row après One57. Contre toute attente et malgré de longs retards, le promoteur a obtenu un accord de financement record de plusieurs milliards de dollars pour le projet en 2018, alors même que le marché montrait des signes évidents de détresse.

Le projet était le projet le plus ambitieux et le plus luxueux de Barnett à ce jour, bourré d'équipements haut de gamme destinés aux super riches. Ils comprennent une terrasse extérieure de 15 000 pieds carrés avec une piscine extérieure de 60 pieds, un centre de bien-être, un terrain de basket, un sauna et des hammams. La piscine intérieure, inspirée de la piscine romaine du château de Hearst en Californie, a une masse de lumières scintillantes au plafond. Le célèbre organisateur de mariages et d'événements Colin Cowie a même sélectionné un parfum signature pour Central Park Tower et a embauché un "conservateur musical" pour concevoir une bande-son pour le bâtiment qui était animée le matin et un peu "sexy" le soir, a-t-il déclaré. .

Central Park Tower avait déjà lutté contre les vents contraires du marché pendant environ 18 mois lorsque la pandémie a frappé, bloquant ainsi complètement les progrès. En 2020, Extell avait considérablement révisé ses attentes de profit sur le bâtiment, informant ses détenteurs d'obligations en Israël qu'il gagnerait probablement 60% de moins que prévu initialement. Ces projections ont encore chuté depuis. Certaines des unités les plus prisées de l'immeuble ont été vendues avec des rabais importants. L'année dernière, un acheteur singapourien n'a payé que 43 millions de dollars pour une unité d'environ 7 000 pieds carrés, soit une remise de 32,5 % sur le prix initial demandé.

"Notre rentabilité a certainement été fortement touchée ici", a déclaré Barnett.

Alors que le succès initial de Barnett a catapulté le marché vers de nouveaux sommets en 2012, son deuxième bâtiment a fourni un appui-livre approprié au boom de Billionaires 'Row, prouvant que le marché des unités ultra-haut de gamme n'était pas aussi profond que certains développeurs l'avaient cru.

Pourtant, dans un acte d'optimisme typique de sa profession, Barnett a récemment inscrit le penthouse du bâtiment pour 250 millions de dollars.

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